第八章 老舅的第一桶金（6）

    等来到了海岭县法院，老舅赶紧将收集到的李胜利在沪东市有房产的线索和申请书提交给了执行法官，办理这个执行案件的法官三十余岁，人非常热情而且很专业、正直，在得到这个财产线索后决定立马决定赶赴沪东市，将房产查封，防止李胜利转移财产。

    有的读者可能会纳闷，房产要转移办房产证最少最少也要2个星期吗。在这里说下，转移房产这种资产，除了到办理房产过户登记，还有好几种方法能够规避执行，比如说将这个房产拿去抵押，办理抵押证，抵押权是优先债权，一般是优先于法院查封的，当然法院查封后，一般也办不了抵押，或者虽然办理了抵押，但是清偿债务的时候排在法院查封后面。再如，债务人可以与他人伪造债权债务，搞虚假诉讼，然后保全查封这个房产，查封顺序在后面的清偿的时候就比较麻烦。还有的是签订房屋买卖合同，并到房管局办理过户登记，只要房管局受理了，就产生了对抗在后查封的效力。这些，只是普通的转移房产，规避法院执行，逃避债务的行为。其他方式，多种多样。所以，在民事强制执行程序中，律师也是非常重要的，这就是我和老舅赖以谋生的基石。

    决定去沪东市，那我老舅中午饭都没来得及吃，就包了个面的，也没还价，就和2名执行法官一起奔赴沪东市。从海岭县到沪东市大概200多公里，这时从海岭县还没有高速公路能到沪东市。开车去沪东市必须要走国道G114，从松江市区边上绕过去，然后才能去沪东市。路程在现今看来，非常近的，开个车走高速三个多小时就能到。但世纪初的国道，很多地方年久失修，面的也跑不起来，从11点多从海岭县出发，下午4点多才赶到沪东市房管局。怕耽误时间，也就在中途停了一次，下车买了几桶泡面和面包和上个厕所就出发了。到达沪东市房管局的时候，里面的工作人员已经在收拾准备下班了。还好，来办理业务的是法院查封，因为是公对公，一般都是特事特办。经过查询，李胜利确实在荷塘世家有三套房产，三套加起来460平方米，房子上面没有抵押没有贷款。

    接着，就是对这房产进行查封，过程还是比较顺利的。等工作人员将协助查封的回执交到执行法官的手中的那一刻，我老舅绷着的心终于放下来了。全身像虚脱的样子，如果不是扶着桌子，可能站着的他就会“砰”的一声摔倒。当然，这样的状态也就几秒钟，接着我老舅的心情就平复下来，这个事情终于有了着落了，自己终于转运了，自己的事业终于迈出了第一步。

    这里要介绍下背景，执行案件的费用原则上都是由被执行人支付的，只是在2007年以前，在新《诉讼费用交纳办法》出台前，是由申请执行人垫付的，所有这些执行过程中因案件产生的住宿费、车旅费等都是申请执行人垫付。在2007年《诉讼费用交纳办法》和最高法院相关通知出台后，执行费不再由申请执行人垫付，而是由国家财政经费垫付，待执行到案款后从执行到的案款中扣除并上缴国库即可。

    晚上，老舅也没有再急着赶回去，再沪东市开了个宾馆睡了一觉。本来，想打个电话和我舅妈报个喜的，但是实在是太困了，昨天晚上一夜没睡，白天也没休息，这个时候紧绷的身体终于扛不住了，躺在床上就睡着了。这一觉睡的特别香甜，在他的梦里梦到了很多，很多，很多。

    天大亮后，我老舅伸了个懒腰，起床洗漱，到宾馆的餐厅吃个早餐，就又回到了海岭县。这回来的心情和去的时候就是完全不一样的了。去的时候，是怀着忐忑、担心、激动，五味杂陈的心情。回来的时候，是满面春风，就像他当年金榜题名时。

    可能人都是对自己的第一次经历记忆最为深刻，所以我老舅给我讲述这个经历的时候，描述的特别清楚，让我都有一种身临其境的感受。这种感受，在以后的执行案件中，我老舅都没有这一次的感觉这么强烈、这么诱人、这么让人回味。我听他描述的时候，虽然有共鸣，但是并没有什么切身的感受，只有当我自己办理第一个执行案件的时候，我也有了这种感觉，就像喝着三十年的茅台或者1981年的拉菲，当然这两种酒我都没喝过，我只是一种比喻，自己的神经触梢多么敏感，多么美妙。后来，有一次与一个医生朋友交流的时候才知道，人在兴奋、紧张的时候会分泌出一种叫多巴胺的物质，这种物质会放大人的感觉神经，让人的感觉与往日完全不同。

    再回到故事中，回到海岭县后，下一步，就是执行法官通知李胜利到法院，李胜利刚开始还不想到法院。但当他听到自己藏在沪东市的房产被查封了，马上火急火燎的跑到法院。到了法院后，李胜利一开始还是那种脾性。但主办这个案件的执行法官也是经验丰富，这样的人他遇到多了。在执行法官的调和下，李胜利表示自己没有那么多的现今，希望分期履行，请法院不要处置沪东市的房产。

    很多人认为法院拍卖房子有什么啊，卖就卖呗，反正卖完还得把首付还我。这就是不从事这个行业的人，对这个情况也就是知道个一知半解。因为法院卖房产，需要对房产进行评估，这种评估相对市场交易价，评估的方法有市场法、比较法，大多数也就是根据这个区段附近小区大概成交价进行估计，一般很少涉及到楼层啊，采光啊等等。另外，屋内的装修，同样的品牌都有不同标准的材料，价格就不同，但是评估的时候也就只是看材质、品牌什么的，与实际的价格差距还是很大的。形象的比喻，装修好的房子市场价能卖100万元，评估可能也就给到80-90万元，如果拍卖，一拍起拍价最低可降30%，就是最低起拍价为56万-63万元；如果一拍流拍后，还能再降20%，就是（56-63万）*0.8，这就是二拍起拍价。通过这，你就知道你的房产如果没人买，得打到几折了。另外，这里还没有算进去法院执行费、评估费、拍卖费...你首付买的房子，经过司法拍卖，你可能还倒欠债权人钱。所以，能不要断供就尽量供着吧。