买台法拉利
2012年楼市已在冷清中开场。政策层面看，房地产市场一直显示“政策从紧”信号。从高层官员众口一辞强调房地产调控不放松，到从行动上再三摁住地方政府蠢蠢欲动的松绑冲动，显示决策层对房地产的调控不会轻易松手，限购等政策亦难以很快淡出。
去年12月下旬，住房和城乡建设部召开年度工作会议，会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。而去年12月召开的中央经济工作会议，“坚持房地产调控”亦成为最基本精神。
由于“新国十条”的推出，房地产一片哀嚎。很多地产都出现资金紧张的局面，杨晨之前的地产客户都基本在违约的边缘徘徊着，包括当年他一战成名的地产项目也是出问题，资金链基本断了，只完成了一期开发，看样子二期要烂尾的可能性很大。到了年中很多企业已经现金流枯竭，市场一片恐慌情绪笼罩。中国人喜欢买涨不喜欢买跌，很多客户持币观望中。估计还会在跌。杨晨有几个地产客户都来找他想办法，一时他也没有什么好的办法，小贷到是生意火爆，借钱的地产数不胜数，利息一度高到月息5分。很大部分原因是央行收紧了资金，提高银行存款准备金。在加上银行受到政策影响不能大规模的贷款，当时的风向标是收回地产类的贷款。总之是很多的政策因素叠加导致这次房地产的下滑。杨晨算是为数不多看好地产的人。杨晨想到了当年李嘉诚发财不也是赌对了地产的未来嘛。欲求大财必靠大势，这个就是那个时代的大势。其实资产类的玩法都是人弃我取。就是要大家恐慌抛售资金难以为继的情况下吃进资产，在市场行情转好时出售资产，完成华丽的转身。
不论什么样的市场总是要在波段中挣钱，如果只涨不跌也挣不了大钱，要的就是像股票一样涨涨跌跌才能挣到大钱，就看谁割谁，谁吃了谁。金融的核心就是资本的较量。杨晨这几年的摸爬滚打早就悟出了一个道理：欠再多钱都不怕，关键是要有现金流。所以他每次面试新人都要问他们，财务三张表，资产负责表，损益表，现金流量表，其中最重要的是那张表，很多年轻人没有经营过企业也缺乏社会实践，大部分回答都是资产负责表。确实资产负责表很重要。但是最重要的其实是现金流量表，这表直接反映的是企业的现金流能力。损益表是表述你什么赚钱什么亏钱。也重要，但都赶不上现金流量表。正所谓现金为王。现金才是王道，问题是在企业经营生产中又不可有大量的现金储备，那样就是浪费资本。
有家地产找到杨晨的小贷借点钱，老板一看就是一脸的疲惫，每天都为了自己楼盘的资金焦头烂额，农民工还上门堵着要工资，公司的员工也三四个月没有发工资，走了很多人，整个公司真是人心涣散。老板说土地压给了银行，现在开发贷款停了，他的楼盘还没有拿到预售房许可证也不能马上卖楼拿到现金，现在要付工人工资还有就是要给建筑商的钱，要不就停工了。真是差口气啊。开口就要借5000万才能完成后面的工作。可以把在建工程抵押给我们。还款来源就是楼建到拿到预售房许可证卖楼收到的钱。这些楼还有一块商业，就是所谓的一铺传三代，杨晨心中一下就来了盘算，觉得这个客户可以深度的开发一下。杨晨的思路非常清晰。把老板约来聊了一下合作细节。
杨晨先跟小贷商量把钱借给老板应应急一个月收他5分的利息，就是5%。这个超过了国家规定的4倍基准利息，杨晨把利息分拆成两部分签，小贷公司还是按照国际规定的4倍基准利息签订合同，投资公司在过来签一个财务顾问费，不写百分比直接写每月服务费合150万，相当于3%。小贷签的是2%。这样万一企业不还钱到法院起诉也能达到当初的约定利息。完了之后杨晨又用股权基金公司成立一个关于他地产项目的合伙企。简单讲就是发行一只股权基金。现在地产公司面临的主要是流动性的问题。企业不能有效的产生现金流，对于房地产企业来说一般只要能拿到预售房许可证就可以产生现金流，就不会太缺钱。问题是现在这个房地产企业的现金流不足以支撑到项目拿到预售房许可证，就是被卡在这，真是有种生死存亡之感。杨晨就是打算用股权基准来提前卖房子，这样就可以绕过预售房许可证这个环节。操作手法是这样的额，杨晨的股权基金成立后就可以对社会募集资金，其实就摆在售楼部卖，你没有预售房许可证卖房是违规的。那卖基金总可以吧，客户看中房子后可以直接买成基金产品，在产品赎回哪里勾选房子，实际就是把房子卖给了客户只不过是绕了一圈基金公司而已。相对而言就是合法合规的。客户的资金到了之后就支付给地产公司算是股权投资，房产呢就对应到具体购房人身上。这样一个闭环操作资金是绝对安全，杨晨要做的就是监督地产使用资金一定要把项目弄完就行。
针对最难卖的商业铺面，杨晨还通过基金公司与地产一起做了一条广告叫：即买即分红，今天就做房东。相对于期房的铺面都要等到交房才可能出租产生收益，但是客户今天通过基金买的房子，今天就可以产生投资收益，就是基金的分红，也是按月返还给客户，对于地产来说也没有增加多少成本，只不过是把原来给银行的利息换成给客户而已。加上一些销售打折，杨晨设计的是按照年化12%的收益来，客户每个月就可以得到本金的1%作为投资回报。地产通过这个也可以有效的拿到现金化解目前的危机，同时还锁定了购房人，只要交房时把投资基金到期的合同转成购房合同就完事，也不需要在变回现金给客户。真是一举多得，购房人通过基金的操作获得及时收益，降低购房成本，地产企业也绕过房产预售许可证的限制提前回流现金，项目可以完美的解决资金问题，等到一年后手续完善可以卖房的时候，也可以还给客户房子，相当于提前锁定了客户。当然在购买基金的客户里也有不选择房子要现金的。总体来说占比不是很多。企业的现金流用这个思路一绕就就完美解决了资金的问题。杨晨当然也笑嘻嘻的收了3%的基金管理费。要说风险也有，就是地产拿了钱不把楼建完，所以杨晨一直叮嘱基金公司风控的同事把钱直接打给建筑商，少部分给地产。这一波操作一下就给地产的商业铺面基本卖完，基金开卖那天搞的跟开盘销售一样，客户也是眼前一亮，原来要等到一年后交房才有收益，现在只要付完款下个月就开始产生收益，真是积极购买，杨晨还想着怕要一周才弄得完，谁知道三天半就全部卖完地产提供的商铺，总体完成4亿的销售额，现在应该说是基金，一年后办手续就是购房款。杨晨一口气收入1200万基金管理费。
收到钱那天带着程璐就冲去法拉利4S店定一张法拉利458。杨晨也是第一次去买这么贵的车，在店里可以选择很多个性化选配，杨晨骚气的选了红色安全带，就换个颜色也加了一万。程璐选了音响加6万，又选了法拉利队徽，就是在前轮的车身上有个法拉利的标志。这个也得加钱5万，相当于一边2.5万。全都弄完一算430万。杨晨也是第一次刷卡这么多。看着法拉利合同杨晨笑的合不拢嘴。终于完成年少时的梦想，杨晨从小就喜欢汽车尤其是跑车，他梦想的座驾就是法拉利，他暗暗发誓就算是租自己这辈子也要开一次法拉利。这次算是完成了人生的一个梦想。杨晨从那天回家就天天算着日子过，盼望着车子早点交到手上。
去年12月下旬，住房和城乡建设部召开年度工作会议，会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。而去年12月召开的中央经济工作会议，“坚持房地产调控”亦成为最基本精神。
由于“新国十条”的推出，房地产一片哀嚎。很多地产都出现资金紧张的局面，杨晨之前的地产客户都基本在违约的边缘徘徊着，包括当年他一战成名的地产项目也是出问题，资金链基本断了，只完成了一期开发，看样子二期要烂尾的可能性很大。到了年中很多企业已经现金流枯竭，市场一片恐慌情绪笼罩。中国人喜欢买涨不喜欢买跌，很多客户持币观望中。估计还会在跌。杨晨有几个地产客户都来找他想办法，一时他也没有什么好的办法，小贷到是生意火爆，借钱的地产数不胜数，利息一度高到月息5分。很大部分原因是央行收紧了资金，提高银行存款准备金。在加上银行受到政策影响不能大规模的贷款，当时的风向标是收回地产类的贷款。总之是很多的政策因素叠加导致这次房地产的下滑。杨晨算是为数不多看好地产的人。杨晨想到了当年李嘉诚发财不也是赌对了地产的未来嘛。欲求大财必靠大势，这个就是那个时代的大势。其实资产类的玩法都是人弃我取。就是要大家恐慌抛售资金难以为继的情况下吃进资产，在市场行情转好时出售资产，完成华丽的转身。
不论什么样的市场总是要在波段中挣钱，如果只涨不跌也挣不了大钱，要的就是像股票一样涨涨跌跌才能挣到大钱，就看谁割谁，谁吃了谁。金融的核心就是资本的较量。杨晨这几年的摸爬滚打早就悟出了一个道理：欠再多钱都不怕，关键是要有现金流。所以他每次面试新人都要问他们，财务三张表，资产负责表，损益表，现金流量表，其中最重要的是那张表，很多年轻人没有经营过企业也缺乏社会实践，大部分回答都是资产负责表。确实资产负责表很重要。但是最重要的其实是现金流量表，这表直接反映的是企业的现金流能力。损益表是表述你什么赚钱什么亏钱。也重要，但都赶不上现金流量表。正所谓现金为王。现金才是王道，问题是在企业经营生产中又不可有大量的现金储备，那样就是浪费资本。
有家地产找到杨晨的小贷借点钱，老板一看就是一脸的疲惫，每天都为了自己楼盘的资金焦头烂额，农民工还上门堵着要工资，公司的员工也三四个月没有发工资，走了很多人，整个公司真是人心涣散。老板说土地压给了银行，现在开发贷款停了，他的楼盘还没有拿到预售房许可证也不能马上卖楼拿到现金，现在要付工人工资还有就是要给建筑商的钱，要不就停工了。真是差口气啊。开口就要借5000万才能完成后面的工作。可以把在建工程抵押给我们。还款来源就是楼建到拿到预售房许可证卖楼收到的钱。这些楼还有一块商业，就是所谓的一铺传三代，杨晨心中一下就来了盘算，觉得这个客户可以深度的开发一下。杨晨的思路非常清晰。把老板约来聊了一下合作细节。
杨晨先跟小贷商量把钱借给老板应应急一个月收他5分的利息，就是5%。这个超过了国家规定的4倍基准利息，杨晨把利息分拆成两部分签，小贷公司还是按照国际规定的4倍基准利息签订合同，投资公司在过来签一个财务顾问费，不写百分比直接写每月服务费合150万，相当于3%。小贷签的是2%。这样万一企业不还钱到法院起诉也能达到当初的约定利息。完了之后杨晨又用股权基金公司成立一个关于他地产项目的合伙企。简单讲就是发行一只股权基金。现在地产公司面临的主要是流动性的问题。企业不能有效的产生现金流，对于房地产企业来说一般只要能拿到预售房许可证就可以产生现金流，就不会太缺钱。问题是现在这个房地产企业的现金流不足以支撑到项目拿到预售房许可证，就是被卡在这，真是有种生死存亡之感。杨晨就是打算用股权基准来提前卖房子，这样就可以绕过预售房许可证这个环节。操作手法是这样的额，杨晨的股权基金成立后就可以对社会募集资金，其实就摆在售楼部卖，你没有预售房许可证卖房是违规的。那卖基金总可以吧，客户看中房子后可以直接买成基金产品，在产品赎回哪里勾选房子，实际就是把房子卖给了客户只不过是绕了一圈基金公司而已。相对而言就是合法合规的。客户的资金到了之后就支付给地产公司算是股权投资，房产呢就对应到具体购房人身上。这样一个闭环操作资金是绝对安全，杨晨要做的就是监督地产使用资金一定要把项目弄完就行。
针对最难卖的商业铺面，杨晨还通过基金公司与地产一起做了一条广告叫：即买即分红，今天就做房东。相对于期房的铺面都要等到交房才可能出租产生收益，但是客户今天通过基金买的房子，今天就可以产生投资收益，就是基金的分红，也是按月返还给客户，对于地产来说也没有增加多少成本，只不过是把原来给银行的利息换成给客户而已。加上一些销售打折，杨晨设计的是按照年化12%的收益来，客户每个月就可以得到本金的1%作为投资回报。地产通过这个也可以有效的拿到现金化解目前的危机，同时还锁定了购房人，只要交房时把投资基金到期的合同转成购房合同就完事，也不需要在变回现金给客户。真是一举多得，购房人通过基金的操作获得及时收益，降低购房成本，地产企业也绕过房产预售许可证的限制提前回流现金，项目可以完美的解决资金问题，等到一年后手续完善可以卖房的时候，也可以还给客户房子，相当于提前锁定了客户。当然在购买基金的客户里也有不选择房子要现金的。总体来说占比不是很多。企业的现金流用这个思路一绕就就完美解决了资金的问题。杨晨当然也笑嘻嘻的收了3%的基金管理费。要说风险也有，就是地产拿了钱不把楼建完，所以杨晨一直叮嘱基金公司风控的同事把钱直接打给建筑商，少部分给地产。这一波操作一下就给地产的商业铺面基本卖完，基金开卖那天搞的跟开盘销售一样，客户也是眼前一亮，原来要等到一年后交房才有收益，现在只要付完款下个月就开始产生收益，真是积极购买，杨晨还想着怕要一周才弄得完，谁知道三天半就全部卖完地产提供的商铺，总体完成4亿的销售额，现在应该说是基金，一年后办手续就是购房款。杨晨一口气收入1200万基金管理费。
收到钱那天带着程璐就冲去法拉利4S店定一张法拉利458。杨晨也是第一次去买这么贵的车，在店里可以选择很多个性化选配，杨晨骚气的选了红色安全带，就换个颜色也加了一万。程璐选了音响加6万，又选了法拉利队徽，就是在前轮的车身上有个法拉利的标志。这个也得加钱5万，相当于一边2.5万。全都弄完一算430万。杨晨也是第一次刷卡这么多。看着法拉利合同杨晨笑的合不拢嘴。终于完成年少时的梦想，杨晨从小就喜欢汽车尤其是跑车，他梦想的座驾就是法拉利，他暗暗发誓就算是租自己这辈子也要开一次法拉利。这次算是完成了人生的一个梦想。杨晨从那天回家就天天算着日子过，盼望着车子早点交到手上。
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